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30 de Maio de 2020

Sabe o que é parcelamento de solo urbano?

Fiama Souza, Advogado
Publicado por Fiama Souza
há 2 meses


Parcelar o solo é gerar quinhões, dividir, porém de maneira ordenada, mantendo certa unidade entre as frações que surgirem deste parcelamento.

O parcelamento do solo urbano é um fator indutor do crescimento das cidades e na movimentação econômica da região em que são construídos, permitindo a inserção de terras urbanas no mercado imobiliário e geralmente ocorre para fins habitacionais, porém pode ser realizado com intuito de instalação de áreas/distritos industriais e comerciais.

Importante destacar que está intrinsecamente relacionado à função social da propriedade, sob um viés que mescla os interesses privados e públicos, já que, embora feito por particulares, no intuito de empreender e lucrar, é regulado por normas urbanísticas e ambientais de extrema relevância para as cidades e só pode ocorrer mediante autorização e fiscalização da Administração Pública.

O termo parcelamento, juridicamente considerado, é gênero e possui as espécies loteamento, desmembramento e desdobro. Esta última espécie é regulada por leis municipais e nada mais é do que dividir um lote já existente em dois ou mais. Já o loteamento e o desmembramento são espécies sujeitas principalmente à Lei Federal 6.766/1979, conhecida por “Lei de Parcelamento do Solo – LPS”, mas podem se aplicar ainda normas específicas locais, que variam de acordo com a realidade de cada Município.

As definições de loteamento e desmembramento podem ser encontradas nos primeiros parágrafos do art. 2º da referida lei:

Art. 2o [...]

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Em síntese, a principal diferença entre o loteamento e desmembramento está na ocorrência da abertura ou não de vias e logradouros públicos. O desmembramento aproveita da malha viária existente, bem como dos equipamentos públicos, já no loteamento podemos dizer que “é tudo novo”, frisando-se que a responsabilidade em ofertar toda a infraestrutura urbana é do particular.

Quando consideramos apenas os loteamentos, ainda podemos pensar em diferentes tipos: o loteamento tradicional, o loteamento de acesso controlado e o loteamento condominial.

O loteamento tradicional é aquele aberto e que possui lotes autônomos, ou seja, cada lote criado terá sua própria matrícula e deverá reservar uma parte da gleba como “área pública”, destinada para instalação de equipamentos públicos, conforme das diretrizes e percentuais indicados pelo Município.

As outras duas modalidades surgiram a partir de uma inovação legislativa trazida pela Lei 13.465/2017, que incluiu os parágrafos 7º e 8º ao art. 2º da LPS.

Scavone Junior define o loteamento de acesso controlado como loteamentos fechados que “representam a modalidade de loteamento aprovada nos termos da Lei 6.766/1979, como lotes desvinculados de qualquer área comum, mas que obtêm autorização do Poder Público Municipal para fechamento do perímetro e controle de acesso”.

Já o loteamento condominial, por alguns chamados de “condomínio de lotes” foi “permitido” pelo art. 7º da LPS, mas deverá ser aprovado nos moldes de outro diploma legal: a Lei 4.591/1964. Isso ocorre porque a Lei 13.465/2017 também alterou o Código Civil, acrescentando-lhe o artigo 1.358-A, portanto, na legislação cível, este tipo de loteamento é equiparado ao condomínio edilício.

Assim, o loteamento condominial se distingue das outras modalidades principalmente pelo seu cunho de propriedade privada, não necessariamente destinando parte da gleba para o uso comum dos cidadãos, como nas outras modalidades. Deste modo, não existirão áreas públicas, mas apenas áreas exclusivas (lotes) e áreas comuns.

O parcelamento do solo urbano é um assunto difícil de esgotar em um único artigo, pois a legislação traz muitos detalhes e, na prática, durante a execução de um loteamento, muitas questões surgem cuja correta interpretação legal e atuação de um advogado imobiliarista pode significar um prejuízo ou uma economia ao empreendimento, sendo muito importante para o loteador.

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